2025–2026 m. žiemą būsto rinka buvo aktyvi, o kainos kilo sparčiau. Šiuo metu investicinio būsto paklausa didmiesčiuose reikšmingai nedidėja. Naujų būstų statyba šiek tiek paspartėjo, tačiau paklausai viršijant naują pasiūlą, siūlomo būsto fondas traukiasi.
Komentuoja Daumantas Skinkys, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento Makroprudencinės analizės skyriaus vyriausiasis ekonomistas
Nepaisant sezoninio sulėtėjimo, 2025–2026 m. žiemą būsto rinkos aktyvumas buvo didelis. Šaltasis laikotarpis pasižymi mažesniu būsto sandorių skaičiumi – žiemą jų įprastai įvyksta apie 30 proc. mažiau nei vasaros ar rudens mėnesiais, kai būsto rinka būna aktyviausia. Sezoninis sulėtėjimas stebėtas ir šį gruodį–vasarį, tačiau pardavimų skaičius tebeviršijo ilgalaikį vidurkį bent 10 proc. (žr. 1 pav.). Pardavimų gausa toliau išsiskyrė Vilniaus apskritis: 2025 m. miesto teritorijoje rinkos aktyvumas buvo 19, o regione – net 24 proc. didesnis už pastarojo dešimtmečio tendenciją (žr. 2 pav.). Augančios būsto rinkos miestų pakraščiuose yra būdingos visiems Lietuvos didmiesčiams ir iliustruoja driekos reiškinį, kai miestų plėtra vyksta labiau į plotį nei į tankį.
Rinkos aktyvumą lemia senesnės statybos būsto įsigijimai, o investicinio būsto paklausa yra stabili. Nuo 2023 m., kai pradėjo brangti skolinimasis, padidėjo senesnės statybos būsto paklausa. 2023 m. Vilniuje ir likusioje Lietuvoje, senesnės statybos būstai sudarė atitinkamai 65 ir 82 proc. sandorių srauto, o 2025 m. pabaigoje jų dalis padidėjo atitinkamai iki 77 ir 86 proc. Prie naujos statybos būsto pardavimų susitraukimo prisidėjo didesnė skolinimosi kaina: be paskolos Lietuvoje įsigyjama 60–70 proc. senos, bet tik 30–40 proc. naujos statybos būstų. Bendrai Lietuvoje kas trečias būsto sandoris yra investicinis, o tokių sandorių gausa išsiskiria Vilnius (apie 40 %, žr. 3 pav.). Vis dėlto didesnių investicinės paklausos pokyčių didmiesčiuose pastaruoju metu nematyti.
Metinis būsto kainų1 augimas pasiekė 11–12 proc. ir yra dvigubai spartesnis nei prieš metus. LB PSBKI, VDA ir Ober-Haus būsto kainų indeksai 2025 m. pabaigoje didėjo 11–12 proc. metiniu tempu (prieš metus – apie 5 %, žr. 4 pav.). Artimiausią pusmetį galima tikėtis 10 proc. viršijančio būsto kainų augimo tempo, tačiau jis neturėtų viršyti 15 proc. ribos2. Sustiprėjus gyventojų lūkesčiams įsigyti nuosavą būstą, būsto pardavimo ir nuomos kainų raida toliau reikšmingai skiriasi – VDA duomenimis, pastarosios kyla maždaug dvigubai lėčiau (šią žiemą 5–7 % metiniu tempu). Tai, lyginant su pirkimu, didina būsto nuomos patrauklumą.
Būsto kainos vis labiau lenkia atlyginimų augimą, bet įperkamumo lygis tebėra gana geras. Žiemą atotrūkis tarp gyventojų darbo užmokesčio ir būsto kainų augimo padidėjo (metiniai tempai sudarė atitinkamai 8 ir 12 %). Kita vertus, šis skirtumas dar nėra toks didelis, kad reikšmingai ir staiga apribotų galimybes įsigyti būstą: 2025 m. ketvirtąjį ketvirtį būsto kainų ir metinių grynųjų pajamų santykiai bendrai Lietuvoje ir Vilniuje siekė atitinkamai 6 ir 7 ir tebebuvo mažesni už 2015–2025 m. vidurkį (6,5 ir 7,5, žr. 5 pav.). Būsto įperkamumo su paskola lygis taip pat vis dar yra arti ilgalaikės tendencijos ribos. Pavyzdžiui, Vilniuje gyventojai vidutiniškai gali įsigyti 60 kv. m būstą (2015–2025 m. vidurkis – 58 kv. m).
Naujų būstų statyba paspartėjo, tačiau pasiūla pirminėje rinkoje jau pradėjo trauktis. Remiantis UAB „Inreal“ duomenimis, būsto pasiūla Lietuvos didmiesčių pirminėje rinkoje 2026 m. vasario mėn. siekė 7,4 tūkst. būstų3 ir per metus pernelyg nepakito (žr. 6 pav). Vilniaus pirminėje rinkoje įtampos ženklų daugiau – siūlomo būsto fondas jau yra apie 10 proc. mažesnis nei prieš metus, o net 60 proc. skelbimuose esančio būsto statybos dar nėra baigtos. Naujos statybos tempas Vilniuje 2025 m. paspartėjo – iš viso pradėta 5,3 tūkst. butų statyba (palyginkime: 2024 m. – 4,9 tūkst.). Vis dėlto šis būstų skaičius vis dar neatitinka esamo paklausos lygio – per 2025 m. Vilniuje sudaryta 6 tūkst. rezervacijų.
1 Remiantis Valstybės duomenų agentūros (VDA), Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksu (LB PSBKI) ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Ober-Haus) būsto kainų indeksu.
2 Iš dalies dėl palyginamosios bazės efekto.
3 Vilniuje jau rezervuota apie penktadalis, o Kaune ir Klaipėdoje – apie 40–50 proc. siūlomų įsigyti būstų (iš viso apie 2 tūkst.).
